房屋实际情况与广告不符怎么办

　　一、房屋实际情况与广告不符怎么办

　　房屋交付后，购房者发现房屋实际情况与销售广告不符，能不能要求开发商承担违约责任呢，理论上答案当然是肯定的，但实践中，要能实现成功主张违约责任有两个前提，首先得固定有销售广告的证据，其次是销售广告要有和房屋买卖内容有关的明确的说明和允诺；为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条有规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这个说明和允诺即使没有写入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，对双方具有约束务，当事人违反的，应当承担违约责任。那么，由此可见，对于房地产广告中的

　　有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也是属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。

　　案例介绍：

　　买房：宣传材料不实算不算违约

　　近日，济南市一家法院以降低房价的方式，判令具有不诚信行为的开发商对购房者加以赔偿。这一判决，在全国尚属首例。

　　当地法律界认为，此案的判决结果，对于日益增多的商品房纠纷将具有一定的指导意义。

　　1999年4月15日，济南市民夏军与山东金龙地产有限公司签订购房合同。夏军购买金龙公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为1400元／平方米，地下室价格为800元／平方米，促销折扣1500元，总计价款19.8万元，夏军按约交齐了房款。

　　同年10月，夏军入住。但随后提起诉讼，要求金龙公司退房退款并双倍赔偿。2001年4月3日，济南市历下区人民法院受理此案。

　　夏军的诉讼理由是：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。

　　签订合同时，开发商发给夏军一份金龙公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两间小建筑楼（实为锅炉房），楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且，广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。”

　　夏军说，基于对上述内容的期望，自己才与开发商签订了购房合同，并履行了付款义务。但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2000年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售。2001年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。

　　夏军认为，虽然开发商所建的公寓１号楼、２号楼及即将进行的三期工程的建设，均有济南市高新技术产业开发区管委会规划土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。

　　针对这一诉讼，山东金龙地产有限公司承认，他们的宣传材料中确有不实之处，但不构成根本违约。

　　开发商的理由是，宣传材料的法律性质属要约邀请，而不是要约。要约邀请不具有拘束力，不能以不具有拘束力的内容认定为欺诈。夏军错误地将要约邀请当成要约，应由其自身承担责任。

　　开发商认为，总之，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。为维护交易安全，不宜草率认定为欺诈，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　一审：法院判令开发商降价赔偿

　　诉讼过程中，夏军向法院提出申请，要求对涉案房屋价值进行评估鉴定。受法院委托，济南市历下区价格认证中心于2002年7月做出价值认定书，认定该房1999年4月份的市场价格为810元／平方米。

　　此案经过2002年10月16日、11月26日公开审理，近日历下区法院做出一审判决。

　　首先，法院没有支持夏军要求退房退款并双倍赔偿的请求。

　　法院认为，夏军购房的目的是为了自己居住使用。开发商的宣传材料中，并未注明绿地面积的大小，也未明确标明１号楼前是停车场。宣传材料的内容从法律性质上应为要约邀请而不是要约。开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明，虽然交房后没有实现，但这并不会导致夏军的购房目的完全落空。所以，为维护交易安全及正常的交易秩序，不宜认定开发商采用欺诈手段诱使夏军与其订立合同，不宜认定开发商存在欺诈的故意和存有欺诈行为。因而，合同有效，开发商的辩解是成立的。

　　但是，法院同时认为，开发商的宣传材料中确有不实之处：公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场，但不应该为建筑物２号楼；虽然没有标明绿地面积的大小，但确定为绿地而非建筑物无疑。况且，开发商的确又在宣传图标注的绿地位置动工建三期工程；夏军所购房屋内虽然铺设有暖气，但并未实行集中供热；虽然有锅炉房，热水并没有直接供应至家中，而且开发商被政府部门批准的规划手续表明，宣传材料中１号楼前空地的位置应是２号楼，绿地的位置应是３号楼。

　　基于此，法官认定房产商有意对消费者进行误导，其行为即使不构成欺诈，也是违背诚实信用原则，理应对消费者进行补偿。历下区法院最终做出了一个创新判决，将夏军所购房屋的房价由购房时的每平方米1400元，降到每平方米810元，判令开发商退赔8万余元。

　　据悉，开发商不服一审判决已经提起上诉。

　　争议：《广告法》是否适用于本案

　　此案判决引起了当地法律界人士的关注。

　　夏军的代理律师韩文勇说，从诚实信用的角度出发，本案中，开发商不诚实的宣传行为，确实误导了消费者，使购买其房屋的消费者的合法权益受到一定程度的损害。

　　因此，法院认为，完全不支持原告要求赔偿的请求，也不尽合理。可见，消费者因开发商不实宣传而做出了选择，开发商应对消费者的损失予以赔偿。

　　但是，如何补偿，却一直没有定论。有的说，应当双倍赔偿；有的说，应当退房退款。这不能不说是一项法律的空白。

　　他认为，虽然我国不是判例国家，但此案的判决结果对于审理日益增多的商品房纠纷，将具有一定的指导意义。如果此判决最终生效，对于威慑不诚信房产开发商，对于房产市场依法走向规范，都将起到积极的作用。

　　商品房销售过程中，房产商散发广告，其广告承诺到底是不是合同的一部分，在法律界也存在一定的争议。

　　本案中开发商的观点代表了一种意见。但另一种观点认为，从广告法的角度看，房产商以效果图、广告等形式所做出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。

　　这样，开发商宣传材料内容，也应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。开发商在房屋交付后没有实现承诺，严格意义上讲，不仅是一种违约行为，也是一种违反合同的行为。在这一点上，一审法院的判决似乎有些不足。

　　据了解，对于当前不少开发商广告宣传与实际不符，从而误导了消费者购房的法律问题，最高人民法院正在酝酿出台这方面的司法解释。

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