借名买房应该注意什么

来源：湖北天崇律师事务所  时间：2020-08-13

　　“借名买房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。那么借名买房应该注意什么？借名买房有哪些法律风险？请随武汉律师事务所小编一同了解。

　　一、借名买房应该注意什么

　　（1）首先借名人与挂名人往往是关系比较近的人，之间也往往没有协议。实际出资人应与挂名者签订《借名购房合同》，合同中应详细约定借名合同的过户时间，并且这个时间应长于调控政策不允许买卖的时间。其次，在《借名购房合同》中也必须限制挂名者随意出售房屋的条件，因为我国不动产实行登记主义，房产证上署名是谁原则上就是谁的房屋，挂名者将其出售，对于第三人而言是善意的，一般是符合善意取得条件的。那时，借名者起诉要求房屋所有权是无法得到法院的支持。

　　（2）借名人应保留所有的购房发票、买卖合同、税费单据以及缴纳房款的转账记录。

　　（3）借名人应通过合法的方式来限制挂名者随意出售房屋。比如抵押权。

　　（4）借名人应与挂名人协议好在挂名期间的费用问题。以及在挂名人购房时出现的首付款和贷款比例提高如何来处理的问题。

　　（5）房屋在日常管理和居住出现的纠纷和问题必然会直接找到挂名人，而非借名人。因此需要约定好日常管理和居住出现的纠纷问题，包括不限于水电、燃气、物业费等相关问题。

　　（6）约定好借名人或者挂名人一旦死亡如何处理的情况，包括配偶、父母、子女是否需要知情与同意以及协助办理。

　　（7）如果需要按揭，按揭如何还款，如果出现逾期如何处理，如果影响到征信，责任如何约定。

　　二、借名买房有哪些法律风险

　　(一)如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;

　　(二)如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;

　　(三)如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;

　　(四)如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

　　在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

　　三、借名买房效力认定答疑

　　网友提问：

　　请问律师，借名买房效力如何认定？

　　律师回答：

　　借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购买，借名买房是实际出资人与出名人之间就借名买房达成的协议，是双方当事人真实意思的体现。根据民法中意思自治原则和契约自由原则，只要没有出现《民法通则》《合同法》等法律中规定的合同无效的情形，借名买房应是有效的。

　　以上就是武汉律师事务所小编带来的，关于借名买房应该注意什么的介绍。实践中，借名买房者，一定要擦亮眼看清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，最好不要购买，以免一旦发生纠纷，最后落得房财两空的下场。